Многие из былых промышленно-складских территорий городов Украины заброшены и уже не используются, поэтому актуальным вопросом может быть их реновация в новые прибыльные проекты для экономического развития города. Большая промышленность, которая занимает много места и нарушает экологию городов, должна уходить за их территорию. Вместо промзон должны оставаться отдельные высокотехнологичные кластеры, инфраструктурные объекты и управленческие офисы. Такие проекты при эффективном их анализе, планированию с привлечением специалистов в сфере консалтинга и успешной реализации представляют интерес, как для городской власти, так и для девелоперов и инвесторов.
Несмотря на то, что «устаревшие» промышленные зоны обычно занимают до 10% в общей структуре города, состояние таких территорий имеет большое значение для его архитектурного вида и экономического развития. Заброшенные промзоны, в которых происходит реновация получают второй шанс, происходит изменение их функционального назначения и дальнейшего использования: там могут быть построены жилые объекты, коммерческие помещения, торгово-развлекательные центры и инфраструктурные объекты. Однако, процесс требует сложной и длительной юридической подготовки проекта и существенных капиталовложений, сноса старых построек, переноса инженерных сетей или рекультивации земель.
Известные примеры реновации производственных районов за рубежом:
Редевелопменту подвергаются не только промышленные площади, но и портовые терминалы, транспортные узлы и многие другие объекты, которые в результате приобретают новый статус и функциональное назначение.
Если говорить об Украине, то столица не является исключением – в Киеве накопилось большое количество территорий ранее функционирующих промзон. Например, по информации Сергея Данилюка, партнера и представителя компании John Fotiadis Architect (JFA) в Украине, производственный сектор экономики Киева формируют около 10 000 предприятий, расположенных в 20 промышленных районах города. «Однако больше половины из них имеют устаревшие и изношенные производственные фонды. Продукция многих компаний не пользуется спросом, их помещения сдаются в аренду, а территории заняты отходами и представляют экологическую опасность. Как результат, большинство промышленных предприятий Киева нуждается в реструктуризации или перепрофилировании, а их территории – в более эффективном использовании и существенном улучшении качества застройки».
Сегодня, к тому же, социально-экономические ценности существования человечества перешли на новый уровень восприятия — на первый план вышли экологическая ситуация, цели устойчивого развития и социальная составляющая, оттеснив индустриальные факторы роста. Поэтому, так или иначе, вопрос редевелопмента промышленных территорий в городах с каждым годом будет становиться все более актуальным. И, по мнению многих экспертов, очень много киевских промышленных зон имеют высокий потенциал развития и ждут инвестиций и свой ренессанс.
В Киеве уже были реализованы несколько успешных проектов реновации территорий и объектов:
1. «Арт-завод «Платформа» – успешно функционирующий креативныйкластер, реализованный проект редевелопмента бывшего Дарницкого шелкового комбината имени В. Яськова в Киеве.
2. UNIT.City– технопарк с кампусами для обучения и R&D, созданный на территории Киевского мотоциклетного завода недалеко от центральной части города. Первый Украинский инновационный парк, формирует экосистему для развития бизнеса в сферах высоких технологий и творческих индустрий.
3. Столичный завод «Большевик», еще один хороший пример – стал торгово-развлекательным центром с гостиницей под названием «Космополит».
4. Реновация промышленной зоны Рыбальского полуострова, стартовавшая в 2016 году. После утверждения детального плана территории девелопер проекта, компания Riverside Development, предложила построить на месте пустовавшей промзоны возле Днепра жилой комплекс Rybalsky - жилые кварталы со встроенными коммерческими помещениями и социальной инфраструктурой.
5. «Комфорт Таун» – расположен в Днепровском районе столицы по ул. Регенераторной, 4, построенный на территории бывшего Киевского резинотехнических регенераторного завода, в пределах промышленной зоны «Березняки». На расстоянии 300 м от комплекса расположен крупный транспортный узел, в 15 минутах до станций метро «Дарница» и в 5 минутах до метро «Левобережная». Время в пути до международного аэропорта «Борисполь» составляет 30 минут.
6. Многофункциональный жилой комплекс Great в Киеве. Участок земли между улицей Причальной и Днепровской набережной на левом берегу Днепра представляет собой классическую промзону, но с очень выгодным расположением — в 150 м от Днепра с видом на правый берег. Здесь располагались два неработающих бетонных завода, стройкомбинат, несколько СТО, склады и гаражные кооперативы. В 2017 году в Киевсовете утвердили детальный план территории, согласно которому в течение 20 лет эта местность должна измениться до неузнаваемости. Новостройка будет состоять из тринадцати 26-этажных домов, на первых этажах которых разместятся магазины, кафе, салоны красоты и банковские отделения.
Если рассматривать Украину в целом, то примером другой успешной реновации промышленной зоны могуть стать:
7. «Promprylad.Renovation» - это инновационный центр на территории ревитализованого завода в Ивано-Франковске, сфокусирован на четырех направлениях развития региона: новой экономике, урбанистике, современном искусстве и неформальном образовании. Цель проекта—реализовать потенциал города и региона, стимулировать предпринимательство и экономику и создать действующую модель для других городов. Подобные инвестиции - один из видов «краудфандинга».
8. Precarpathian Industrial Park (Аркан) - площадью 19,3 га. Концепция парка была предствлена на конференции "Бизнес для умных городов. Тип парка - браунфилд (brownfield), то есть созданный в бывшей промышленной зоне. Парк будет располагаться на терриротии ранее существовавших производственных мощностей города, которые находятся на реконструкции и капитальном ремонте. Миссией парка называют создание условий для взаимного развития бизнеса и региона. Он ориентирован на производство с высокой добавленной стоимостью: станкостроение, робототехнику, приборостроение, электротехническая промышленность, бытовые машины и приборы и другие отрасли промышленности.
9. Индустриальный парк «Белая церковь» - предлагает комплексное решение для организации производства, которое включает: земли промышленного назначения на продажу или аренду; развитую инфраструктуру с комплексными инженерными сетями; хорошее расположение с достаточно квалифицированной и недорогой рабочей силой; опыт ведущего украинского девелопера, консультационные услуги и возможность совместных инвестиций. Удобная логистика - автомобильные дороги: международная трасса М05 – Киев-Одесса, Р04 – Киев-Фастов-Белая Церковь, Р32 – Кременец-Белая Церковь; 2 железнодорожные станции; Отдел таможенного оформления.
В то же время, должен подчеркнуть, что реализация таких проектов в Украине далека от идеала. Ведь речь идет об очень высоком уровне инвестиций. Украинские девелоперы и местные власти часто просто не имеют бюджетов для масштабных проектов реновации промышленных территорий и создания общественных зон, развития и содержания таких районов. Поэтому частая нынешняя модель развития бывших индустриальных объектов столицы – это их очистка с последующим строительством жилых кварталов, где инвесторами выступают частные лица.
Какие же существуют ключевые проблемы реализации проектов реновации промышленных кварталов?
На данный момент самые «лакомые кусочки» территории Киева принадлежат большому количеству частных либо государственных собственникам. Много бывших промпредприятий города нуждается в реструктуризации, реновации, перепрофилировании и более эффективном использовании территорий. Например, очередной из таких объектов — территория под названием «Теличка», расположенная на Правом берегу Киева между станциями метро «Выдубичи» и районом Корчеватое. Общая площадь промышленных территорий Телички составляет около 425 гектаров. Привлекательность этого участка для инвесторов очевидна. Особенно заманчивым является наличие инженерных коммуникаций и мощностей, в первую очередь электрических, а также локация вблизи крупных транспортных развязок и станций метро. Высокая стоимость реализации проектов редевелопмента, а также отсутствие утвержденного Генерального плана города не способствуют проведению реновации.
Дело в том, что с точки зрения местной власти, промышленные зоны оставляют поле для манипуляций. Можно, например, не менять целевое назначение участка. В таком случае инвестор просто не сможет построить на нем объекты жилой недвижимости. Часто не совсем понятна структура собственности земли в промзонах. Частично она может принадлежать городу, министерствам или другим ведомствам, при этом отдельные объекты могут находиться в частной собственности.
Очень часто все они действуют разрозненно не помогая друг другу, а наоборот, оказывая всяческое сопротивление. Часто собственники не могут начать девелоперскую деятельность на промышленных территориях так же из-за наличия экономических и политических рисков в стране. Кроме того, существуют бюрократические, административные и коррупционные проблемы, а также сложности природного, технического и инфраструктурного характера, например, необходимость размещения дополнительных подъездных путей для автомобильного транспорта, др. Усугубляет ситуацию направленность работы городской власти на вынос больших производств за территорию городов, что, тем не менее, в полной мере так и не реализовано на практике.
Решением существующих проблем может стать эффективное распределение функций среди всех участников процесса. Первое, что важно сделать, это закрепить реновацию данных участков в Генеральном плане развития города. После этого формализовав юридические и разрешительные процедуры власть совместно с девелоперами должны очистить данные территории путем выселения действующих заводов, их выкупа или объединение в единые юридически оформленные административные единицы. После того как юридические риски будут минимизированы, инвесторы и девелоперы смогут подключиться к проекту на этапе готовности территории к началу его реализации. Поэтому, разработка и принятие долгосрочных программ развития городского пространства и отработка механизмов кооперации власти и бизнеса будет способствовать успешному развитию таких территорий, превратив старые промзоны в современные офисные, культурные и деловые центры.
Валерий Кирилко
