Особенности создания индустриальных парков в Украине

Украинское законодательство развивается в плане преференций для представителей индустриальных парков. Об этом свидетельствуют проведенные налоговые реформы.

Основная цель таких изменений – уменьшение налогового бремени на промышленников и улучшение инвестиционного климата в Украине. При правильном подходе сочетание этих двух факторов может существенно стимулировать развитие украинской промышленности.

Требования к индустриальным паркам

Согласно Закону Украины, индустриальный парк – это обозначенная инициатором территория, предназначенная для промышленной деятельности. Промышленную деятельность будут осуществлять участники индустриального парка на условиях аренды или субаренды.

При этом концепция объекта должна соответствовать градостроительной документации, а фактическое использование – целевому назначению участка. Основные субъекты индустриального парка – инициатор его создания, управляющая компания и участники (резиденты).

Инициатор создания индустриального парка может быть как собственником земли, так и арендатором. После подписания договора с управляющей компанией, она распределяет участки между резидентами и подписывает договоры с каждым из них.

Требования к субъектам индустриальных парков

Инициатор создания индустриального парка должен соответствовать следующим требованиям:

  • быть органом государственной власти / местного самоуправления, юридическим или физическим лицом;
  • иметь права собственности на землю и полномочия ею распоряжаться, если это орган государственной власти или местного самоуправления;
  • быть владельцем или арендатором земельного участка, если это юридическое или физическое лицо;
  • иметь возможность использовать земельный участок для создания индустриального парка.

Управляющая компания должна быть юридическим лицом-резидентом и заключить с инициатором договор о создании и функционировании индустриального парка.

Участником может стать субъект хозяйственной деятельности, который:

  • зарегистрирован на территории Украины в пределах местности, на которой расположен индустриальный парк;
  • приобрел право на земельный участок и / или другой объект недвижимости в пределах парка;
  • заключил с управляющей компанией договор об осуществлении хозяйственной деятельности.

Кроме того, есть требования к земельному участку, отводимому под индустриальный парк.

Требования к земельному участку под создание индустриального парка

Прежде, чем приступить к планированию ИП, нужно проверить, соответствует ли выбранный земельный участок требованиям. Он должен:

  • принадлежать к землям промышленности;*
  • быть пригодным для промышленного использования;**
  • иметь площадь от 15 до 700 га.

* изменить целевое назначение участка сложно и долго, поэтому важно заблаговременно проверить этот момент и оценить реализуемость идеи
**здесь важны плотность и уровень загрязнения грунта, расстояние до коммуникаций и подъездных путей

К земельным участкам государственной или коммунальной собственности есть еще два дополнительных требования:

  1. Срок их использования должен быть не меньше 30 лет со дня принятия решения о создании индустриального парка.
  2. Такое использование должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям.

В большинстве случаев инициатор создания индустриального парка в Украине выступает владельцем земли. Он передает земельный участок в аренду управляющей компании, а она – в
субаренду участникам.

Этапы создания индустриальных парков

Создание индустриального парка занимает 4-5 лет и делится на 4 ключевых этапа: принятие решения, выбор управляющей компании, строительство инфраструктуры и привлечение участников. Давайте рассмотрим подробнее каждый из этапов.

Первый этап: принятие решения инициатором

Как только у инициатора появляется идея создать индустриальный парк, он приступает к расчетам и планированию. Для этого он создает концепцию – самостоятельно или при помощи консалтинговой компании.

На основании этого документа уже можно оценить реализуемость, предполагаемые объемы расходов, доходов и принять окончательное решение. Она выступает в роли расширенного бизнес-плана для промышленного объекта. Концепция индустриального парка должна включать в себя:

  • название, имя инициатора, цели, задачи, функциональное назначение и срок, на который создается парк;
  • расположение и размер земельного участка;
  • требования инициатора к участникам;
  • ориентировочные объемы потребления энергоресурсов, воды;
  • план обеспечения соответствующими ресурсами;
  • информацию о транспортной инфраструктуре;
  • комплексный план развития;
  • ориентировочный объем необходимых финансовых ресурсов;
  • перечень ожидаемых источников привлечения финансов;
  • организационную модель и ожидаемые результаты работы парка;
  • другую информацию по желанию инициатора.

По готовности инициатор подает концепцию индустриального парка в Минэкономики, которое размещает информацию о новом индустриальном парке на своем сайте.

Для получения государственной поддержки объект необходимо включить в реестр индустриальных парков по заявлению инициатора. Это возможно, даже если на момент включения в реестр на месте парка отсутствует завершенный производственный комплекс.

Второй этап: выбор управляющей компании и заключения договора

Следующим этапом становится выбор управляющей компании. Правовая форма земельного участка определяет то, как будет проходить процесс. Есть 3 возможных варианта:

  1. Когда осваивается участок коммунальной или государственной собственности, инициатор организовывает и проводит открытый конкурс.
  2. Если инициатор владеет участком на правах частной собственности, то он сам выбирает управляющую компанию.
  3. Если инициатор арендует участок, то сам выбирает управляющую компанию и сообщает об этом арендодателю.

В каждом из трех случаев выбранное юридическое лицо приобретает статус управляющей компании только после подписания с инициатором договора о создании и работе индустриального парка.

При этом договор должен содержать условия, предусмотренные ст. 22 Закона Украины. В заключение инициатор письменно сообщает Минэкономики о том, что конкретное юридическое лицо получило статус управляющей компании.

Третий этап: строительство инфраструктуры

Инфраструктура создается на основании плана обеспечения ресурсами и расчетного объема их потребления. Эта информация содержится в концепции. При этом объемы расходов, усилий и потраченного времени зависят от участка, на котором создается индустриальный парк.

Когда мы осваиваем старую промзону и создаем индустриальный парк типа «браунфилд», то перестраиваем существующую инфраструктуру под новые потребности.

А когда создаем индустриальный парк типа «гринфилд», то строим новую инфраструктуру с нуля. С одной стороны это сложнее и дороже, а с другой - дает больше свободы для планировочных и архитектурных решений.

Четвертый этап: привлечение участников (резидентов) и заключение договоров с ними

Дальнейшее развитие индустриального парка невозможно без привлечения участников. Поэтому после решения основных организационных вопросов начинается активный поиск резидентов.

Управляющая компания выбирает их на основании предполагаемой направленности парка, который может быть узкопрофильным или многоотраслевым. Также у инициатора могут быть требования к экологичности производства и соблюдению определенных стандартов. Участки распределяются на основании архитектурной концепции.

Каждое предприятие приобретает статус участника индустриального парка в момент подписания договора аренды / субаренды с управляющей компанией. Также участники фиксируют в договоре свои права на осуществление производственной деятельности, условия которого предусмотрены ст. 30 Закона Украины.

В завершение процесса управляющая компания письменно сообщает Минэкономики о том, что субъект получил статуса участника и вносит его в список участников.

Подведем итоги

Трудно говорить об увеличении объема госинвестиций в ближайшие 5-7 лет с учетом тенденций в изменениях законодательства. Похоже, частный капитал сыграет решающую роль в вопросе финансирования индустриальных парков.

Поэтому инвесторы должны получить больше гарантий и выгод для себя. А еще увидеть простые понятные процедуры входа в производственный бизнес, особенно если речь идет о зарубежных инвесторах. Резидентам, в свою очередь, будет интересно получение налоговых льгот и государственных кредитов на лояльных условиях.

Сейчас государство активно работает над созданием преференций для резидентов и инвесторов. В комплексе это должно стать веским стимулом к развитию украинской промышленности.

Источник: http://yur-gazeta.com/publications/practice/inshe/druge-dihannya-industrialnih-parkiv.html