В разных источниках можно встретить разные трактовки базовых понятий, а в разных странах действуют различные стандарты. Поэтому мы решили внести ясность в вопросе логистической недвижимости и проанализировать ситуацию на украинском рынке. Отвечать на вопросы будет Валерий Кирилко – директор компании «ЕВОН».
Для этого нужно немного разобраться в определениях. Когда мы говорим про складскую недвижимость, то имеем в виду объект недвижимого или движимого типа, предназначенный для хранения грузов разного вида.
Под логистикой же подразумевается система распределения грузов – как в рамках отдельных объектов, так и в географическом понимании. Это отдельный вид бизнеса, связанный со складской недвижимостью. Поэтому в описании складской и логистической недвижимости смешиваются эти два определения.
По сути, любой склад предоставляет логистические услуги – как минимум, хранение. При этом складские комплексы могут называться:
У этих объектов схожий набор логистических услуг, но их направленность отличается.
По сути, они отличаются разнообразием сопутствующих услуг и типами принимаемых грузов. Эти два фактора существенно влияют на состав каждого комплекса и определяют его разновидность.
Так, например, логистический центр – это объект, в котором предоставляются транспортные и логистические услуги. Как правило, подобные центры предоставляют площади транспортным и экспедиторским компаниям. Соответственно, их территории оснащают стоянками, СТО и АЗС для грузового транспорта. Иногда владельцы добавляют опции таможенных и прочих услуг.
Логистические терминалы – тип складской недвижимости с высоким уровнем автоматизации обработки грузов. Они обладают большим разнообразием техники для оптимизации работы на складе. Как правило, стандартный перечень услуг терминала охватывает всю цепочку обработки и распределения грузов. Цепочка включает в себя:
И все эти услуги предоставляет логистический терминал.
Таможенно-логистический терминал (ТЛТ) – это объект со всеми функциями, которые были описаны выше, но с добавлением услуг таможенных брокеров. На его территории осуществляется таможенное оформление грузов и сопутствующие процессы.
Логистический хаб – это транзитный логистический центр. Как правило, он имеет узкую специализацию, но не всегда. Необходимость специализации продиктована спецификой грузов, которые приходится обрабатывать комплексу.
Например, для хранения и отгрузки зерна нужно более специфическое оборудование, чем для хранения и отгрузки обуви. Хабы предназначены для масштабного накопления грузов при быстрой и точной отправке – на другие склады или оптовым покупателям.
Зачастую все эти объекты работают в единой логистической системе, где у каждого участника своя функция. Это обеспечивает эффективный результат – качественное хранение и доставку груза по назначению в срок.
При этом логистические сети могут использовать как собственные склады, так и склады разных собственников. Передача вышеперечисленных функций логистическим операторам дает хорошую экономию издержек производителям и торговым компаниям.
Если говорить про общий объем рынка, то к концу 2019 в Киеве и Киевской области он составил 1,29 млн. кв. м. профессиональной складской недвижимости. Прирост за прошлый год около 3%. Но ключевой фактор для оценки состояния рынка – уровень вакантности помещений.
До наступления кризиса был рекордно низкий уровень вакантности, сопоставимый с уровнем 2007 года. В 2015 году этот показатель держался на отметке 10,5%, а сейчас он колеблется от 0,8 до 2,5% в среднем по рынку. Этому есть объяснения.
Первая причина – рынок поглотил все профессиональные склады, которые были построены в период с 2006 по 2014 гг.
Вторая причина – большинство нынешних проектов строится по принципу build-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Получается, что объект уже занят до ввода в эксплуатацию. В этом процессе активно участвуют украинские и международные логистические операторы, выступающие в роли посредников между конечным потребителем и девелопером.
Третья причина – увеличение количества интернет-магазинов при расширении офлайновых торговых сетей. Расширяются как украинские, так и международные сети, которых становится все больше на территории Украины. По мере роста они повышают спрос на складские помещения.
Еще один важный момент – повышение спроса на складские помещения в черте города. Этот спрос сформировали развивающиеся интернет-магазины, для которых важна скорость доставки. Она дает им конкурентное преимущество.
Кроме того, стоит учитывать перестройку старых промзон под жилые кварталы со сроком окупаемости до 3-х лет. Из-за этого мы теряем помещения старых цехов, которые могли использоваться как склады. Это приводит к сокращению предложения в складском сегменте.
Не смотря на низкий уровень вакантности, прирост уровня предложения снизился. В 2010-х этот показатель составлял 14%, а сейчас он не превышает 3% в год. И на то есть причины.
Логистическая недвижимость имеет один из самых длительных сроков окупаемости, по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости – офисной, торговой. В то же время, стоимость строительства объектов склонна к повышению, хоть она и ниже, чем у других типов недвижимости.
Это связано с тем, что требования к конечному продукту возросли – клиенты хотят видеть новые логистические технологии, решения для автоматизации процессов, дополнительные сервисы. Отсутствие доступных кредитов и финансовой поддержки от государства только усугубляет ситуацию.
Срок окупаемости объектов логистической недвижимости держится на отметке 8 лет, что гораздо дольше, чем у торговой, офисной и жилой недвижимости. Существенное изменение этого срока вряд ли произойдет – разве что в отдельных проектах, но не в масштабах всего рынка. Хотя в Европе украинские сроки окупаемости считаются самыми быстрыми, а показатели доходности – привлекательными.
Уровень арендных ставок сейчас находится на уровне $4-6 за 1 кв. м. в месяц. В 2018 году этот показатель составлял $3-5 за 1 кв. м. Налицо рост арендных ставок. Скорее всего, тенденция будет развиваться, но не так динамично, как могло бы быть. Это связано с негативными последствиями кризиса из-за пандемии.
Учитывая количество проектов, заявленных на 2020-2021 гг., предложение на рынке логистической недвижимости может увеличиться на 100-150 тыс. кв. м. До 2023 года уровень прироста по всей Украине может достигнуть 1 млн. кв. м. по сравнению с сегодняшним днем. Этому поспособствует разморозка проектов, которые были заморожены в регионах Украины после 2014 года. Особенно перспективны города Львов, Одесса и Днепр.
Думаю, укрепится тенденция к усилению позиций арендатора. Предварительные договоры продолжат тренд по снижению уровня вакантности. С учетом отсутствия бурного роста сегмента и низкой активности девелоперов, можно спрогнозировать небольшое падение уровня доходности. Поэтому стоит ожидать естественного и спекулятивного роста арендных ставок.
Спрос на городскую логистическую недвижимость будет возрастать вместе с темпами роста в сегменте e-commerce. Ситуация с пандемией подхлестнула развитие онлайн-торговли. Значимость последней мили доставки к потребителю будет повышаться, а с ней – спрос на склады внутри жилых и бизнес кварталов.
